Op 19 februari 2015, heeft de Vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) het nieuwe model huurovereenkomst voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:203a BW gepubliceerd. De algemene bepalingen en een voorbeeld demarcatielijst zijn tevens aangepast en gepubliceerd. Voor de vindplaats verwijs ik naar www.roz.nl. Volgens het bijgaande persbericht is bij het opstellen van het model 2015 “gestreefd naar meer transparantie en meer gelijkwaardigheid tussen partijen bij de start van de onderhandelingen over de huur”. Kritiek door verschillende huurdersorganisaties was ook altijd dat het vorige model veel te eenzijdig was opgesteld en bijna alleen toezag op de belangen van de verhuurder.
Voor huurovereenkomsten conform artikel 7:230a BW geldt nagenoeg volledige contractvrijheid. Afwijken van het grotendeels regelend huurrecht mag, met uitzondering van de bepalingen over ontruimingsbescherming, ook zonder goedkeuring van de kantonrechter in tegenstelling tot bij winkelruimte. Het ROZ model kantoorruimte wordt veel gebruikt, hoewel dit gebruik misschien ook wel komt door gebrek van een algemeen geaccepteerd alternatief.
De nieuwe huurovereenkomst kent elf artikelen en 33 algemene bepalingen (AB). Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste wijzigingen in het model en de algemene bepalingen:
Wijzigingen in model:
- Ruimte voor een considerans; hier kan meer worden opgenomen over de intentie en de beweegredenen van partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst;
- In het model dient te worden aangegeven in artikel 1 of (i) de huurder het bij de gehuurde behorende energielabel heeft ontvangen, (ii) er consequenties zijn voor de huurprijs indien blijkt dat er over-of ondermaat is van het gehuurde, (iii) één van beide partijen bekend is met asbest of andere verontreiniging die van dien aard is dat sanering of maatregelen noodzakelijk zijn.
- Artikel 3 inzake de opzegtermijn is flexibeler geformuleerd en biedt meer ruimte voor partijen om een andere termijn dan een jaar overeen te komen. Daarnaast is er tekst ingevoegd om een huurdersoptie overeen te komen in artikel 3.2.
- De btw-bepalingen in artikel 4 zijn duidelijker, want er is een onderscheid tussen de btw-schade op de exploitatiekosten en de stichtingskosten van het gehuurde. Het vaste vergoedingspercentage is niet meer opgenomen. Daarnaast is de vergoeding voor btw-schade niet meer verschuldigd door huurder, indien de 10-jaars herzieningsperiode is afgelopen.
- In artikel 6 is het stellen van een waarborgsom in plaats van een bankgarantie als zekerheid mogelijk, hierover is rente verschuldigd door verhuurder.
- De huuropzegging door huurder moet in het nieuwe model aan beheerder en aan verhuurder worden verzonden.
- In artikel 8 verklaren huurder en verhuurder dat er geen andere incentives zijn overeengekomen dan genoemd in de huurovereenkomst. Dit nieuwe artikel is opgenomen naar aanleiding van de diverse procedures die hierover gevoerd zijn. Onduidelijk hieraan is dat niet gedefinieerd is wat incentives zijn en het partijen nog steeds vrij staat om side letters op te stellen over andere zaken dan incentives.
- Omtrent duurzaamheid is een tekst opgenomen.
Bij 2 (iii) en 7: deze opmerkingen en wijzingen zijn voornamelijk om partijen erop te wijzen dat over deze onderwerpen nadere afspraken gemaakt kunnen worden.
De algemene bepalingen zijn uitgebreid ten opzichte van de vorige versie en kennen een andere volgorde. Wijzigingen in de algemene bepalingen zijn onder meer:
- Onderhuur of ingebruikgave is toegestaan door de huurder, indien de onderhuurder een groepsmaatschappij is van huurder, artikel 6.3 AB. De toevoeging van deze bepaling voegt weinig toe, de verhuurder heeft immers geen contractuele relatie met de onderhuurder en zal zijn huurder houden aan hetgeen tussen hen is overeengekomen.
- Aansprakelijkheidsbeperking van de verhuurder voor schade als gevolg van een gebrek is beperkter geworden ten opzichte van het vorige model. Indien een gebrek het gevolg is van een “toerekenbare ernstige tekortkoming” van verhuurder is de verhuurder aansprakelijk.
- In artikel 11 AB zijn definities toegevoegd voor “onderhoud”, “herstel” en “vernieuwing”.
- De huurder behoeft geen toestemming van de verhuurder voor het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen in het gehuurde, indien deze veranderingen en toevoegingen niet de bouwkundige constructie en/of technische installaties van het gehuurde aantasten, artikel 12 AB. De verplichting voor de huurder om onderzoek te doen naar de aanwezigheid van asbest voordat hij veranderingen of toevoegingen realiseert.
- Het op onredelijke gronden weigeren of vertragen van toestemming door de verhuurder is niet toegestaan, echter het is de verhuurder wel toegestaan om redelijk voorwaarden aan de toestemming te verbinden, artikel 14 AB.
- Een verplichting voor partijen om elkaar op te hoogte te houden voor wijzigingen in de organisatiestructuur die van belang zijn voor de andere partij, artikel 15 AB.
- De wettelijke verjaringstermijn inzake de afrekening van de servicekosten is opgenomen.
- Het verrekenen van de te betalen huurprijs is toegestaan, indien de rechter de vordering heeft vastgesteld.
- Mogelijkheid om eenzijdig een inspectierapport bij einde van de huur op te stellen indien de andere partij weigert hieraan mee te werken.
- Een aanpassing van de gestelde bankgarantie, indien de huurprijs meer dan 15% is aangepast, artikel 24 AB.
- De boete, artikel 29 AB, is beperkt tot vier situaties, namelijk schending van de exploitatieverplichting van artikel 5.1 AB, schending van de wijze van gebruik conform artikel 8 AB, schending van de mededelingsplicht door huurder voordat hij wijzigingen aanbrengt (artikel 12.1 AB) en schending van het tijdig, voor aanvang van de huur, stellen van zekerheid (artikel 24.1 AB).
