Op 30 september 2013 heeft de Belastingdienst een vernieuwd besluit over omzetbelasting en de levering en verhuur van onroerende zaken gepubliceerd. In het besluit wordt ingegaan op de gevolgen van de recente arresten van het HvJ EU inzake onder andere “Don Bosco” en “Maasdriel”. De gevolgen voor de vastgoedmarkt zijn verstrekkend. Zo wordt het lastiger om bij koop/aannemingsovereenkomsten grond vrij van omzetbelasting te leveren. Dit kan bouwprojecten bij nieuwbouwwoningen, bij maatschappelijk vastgoed en voor banken die geen BTW kunnen terugvragen tot 15% hogere kosten leiden. Er is een overgangsregeling. Daarnaast is het fiscale speelveld bij sloop van een gebouw ingrijpend gewijzigd.
Bij koop/aannemingsovereenkomsten is het waar mogelijk usance om als eerste stap de grond aan de koper vrij van omzetbelasting te leveren. Dat ging doorgaans goed als nog geen sprake was van een bouwterrein in de zin van de omzetbelasting. In dat geval is over de waarde van de grond 6% overdrachtsbelasting verschuldigd en geen 21% omzetbelasting. In veel gevallen levert de aannemer die gaat bouwen ook de grond. Uit recente jurisprudentie leidt de staatssecretaris af dat in dit geval sprake is van één samengestelde levering van nieuwbouw. Daardoor is omzetbelasting verschuldigd over de grond en de aanneemsom. Wel is in dat geval een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij verkrijging van de grond van toepassing. Er is een overgangsregeling voor lopende gevallen indien de aannemer de grond vóór 30 september 2013 heeft verkregen en met de verkoop is gestart. Het besluit meldt als tijdstip overigens 22 maart 2013 maar deze datum is in het belastingplan 2014 verlengd tot 30 september 2013. Als hieraan voldaan wordt, kan het oude regime nog tot 1 januari 2016 worden gevolgd.
Van belang is dat als de grond wordt geleverd door een andere partij dan de aannemer, omzetbelasting nog steeds kan worden voorkomen. Dit is bijvoorbeeld het geval als de gemeente de grond levert of als er sprake is van een consortium in de vorm van een VOF waar de aannemer in participeert en de VOF een eigen BTW nummer heeft.
Bij de sloop van bestaande bebouwing was decennialang het gebruik dat de enkele sloop van een gebouw nog geen bouwterrein opleverde. Volgens de Wet op de Omzetbelasting wordt als bouwterrein beschouwd onbebouwde grond:
- Waaraan bewerkingen plaatsvinden/vonden;
- Waaraan voorzieningen zijn getroffen die dienstbaar zijn aan de grond;
- Waarvan in de omgeving voorzieningen zijn getroffen;
- Waarvoor een omgevingsvergunning is verleend;
- Steeds met het oog op bebouwing van de grond.
Een bouwterrein ontstond pas als er zogenaamde nasloopse handelingen waren verricht. Hierbij kan gedacht worden aan egaliseren van de grond of de eerste bewerkingen gericht op nieuwbouw. Deze eis is vervallen: van een bouwterrein is sprake bij onbebouwde grond die voor bebouwing is bestemd (Maasdriel). Deze bestemming moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden, inclusief de intentie van partijen, mits deze door objectieve gegevens wordt ondersteund. Bij volledige sloop is de sloopintentie van verkoper op moment van levering voldoende (Don Bosco). Van belang is dat de verkoper van de grond op enigerlei wijze betrokken is bij de sloop. Levering als bouwterrein is voor kopers die de omzetbelasting kunnen terugvragen voordelig. Er is dan namelijk een vrijstelling van 6% overdrachtsbelasting. Voor kopers die de omzetbelasting niet kunnen terugkrijgen zoals de particuliere koper van een nieuwbouwwoning ontstaat echter een nadeel van 15% zoals hierboven toegelicht.
In de praktijk blijkt dat veel partijen nog uitgaan van de oude situatie met onverwachte fiscale nadelen tot gevolg. Zorgvuldige planning is nu meer dan eens geboden.
